Über das Thema denke ich seit einiger Zeit nach. Wir sind ein Paar Mitte 40 mit 3 Kindern und wohnen in Berlin. Der Älteste wird nächstes Jahr zum Studium ausziehen und wir überlegen, ob es sinnvoll ist, zu dem Zeitpunkt eine Wohnung zu kaufen, in der er während des Studiums wohnen kann und als WG an ein bis zwei Mitbewohner untervermietet. Und später dann weiter zu vermieten, am liebsten möbliert und zimmerweise am Studenten. Die Idee wäre die Wohnung dann bis zu unserer Rente abbezahlt zu haben und so die Altersvorsorge zu diversifizieren. Ich nehme gern Erfahrungen bzgl. Vermietung, für uns wäre das ein ganz neues Feld, wir kennen auch niemanden im näheren Umfeld mit Erfahrungen. Was sind Fallstricke, was muss man beachten? Würdet ihr wieder eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen oder nie wieder? Würdet ihr im Rückblick was anders machen?
Kurz zu unseren finanziellen Rahmenbedingungen, wir könnten rund 100K Eigenkapital aufbringen und haben genug Einkommen, dass ein Mietausfall uns nicht in existenzielle Nöte bringen würde. Geeignete 3 Zimmer Wohnungen gibt es so ab 150K.
Zitat von alfine im Beitrag #1Wir sind ein Paar Mitte 40 mit 3 Kindern und wohnen in Berlin. Der Älteste wird nächstes Jahr zum Studium ausziehen und wir überlegen, ob es sinnvoll ist, zu dem Zeitpunkt eine Wohnung zu kaufen, in der er während des Studiums wohnen kann und als WG an ein bis zwei Mitbewohner untervermietet. Und später dann weiter zu vermieten, am liebsten möbliert und zimmerweise am Studenten. Die Idee wäre die Wohnung dann bis zu unserer Rente abbezahlt zu haben und so die Altersvorsorge zu diversifizieren.
Wo wäre die Wohnung denn dann? Wenn sie auch in Berlin oder jedenfalls in der Nähe ist, gut, wenn nicht, weniger gut. Ihr müsstet dann immer, wenn was ist, hinfahren und das Problem lösen oder lösen lassen. Das gelingt besser und nervt weniger, wenn man in einer halben Stunde da ist, als wenn man durch halb Deutschland fahren muss wegen einer durchgebrannten Glühbirne (mal übertrieben gesprochen). Und dieses Problem wird im Alter auch nicht besser, eher schlechter.
Denkbar wäre vielleicht eher, auf einen Wertzuwachs zu hoffen und das Objekt wieder zu verkaufen, wenn der Sohn es nicht mehr braucht.
Mein Hintergrund: drei Häuser geerbt, 2 Stunden weg von mir, vor Ort nicht mehr verwurzelt.
Habe dann verkauft, weil ich den Aufwand nicht mehr treiben wollte und es den Ärger nicht wert war. Dabei hatte ich noch nicht mal Mietnomaden, sondern nur den ganz normalen Nerv: * Mieterin zweifelt Nebenkostennachzahlung an, * Mieter kann Miete nicht mehr zahlen und bleibt sie mehrere Monate schuldig * Mieterin trennt sich, Mann will aus Vertrag raus, Tochter in Vertrag rein * Ärger mit Schönheitsreparaturen bei Auszug * Nerv mit Nachbarn wegen Baum an Grundstücksgrenze Und dann noch, schon ein bisschen ungewöhnlicher: * Mieter entpuppen sich als Salafisten, die eins meiner Häuser als Moschee und Sendestation für ihre Botschaft nutzen.
Zitat von alfine im Beitrag #1Wir sind ein Paar Mitte 40 mit 3 Kindern und wohnen in Berlin. Der Älteste wird nächstes Jahr zum Studium ausziehen und wir überlegen, ob es sinnvoll ist, zu dem Zeitpunkt eine Wohnung zu kaufen, in der er während des Studiums wohnen kann und als WG an ein bis zwei Mitbewohner untervermietet. Und später dann weiter zu vermieten, am liebsten möbliert und zimmerweise am Studenten. Die Idee wäre die Wohnung dann bis zu unserer Rente abbezahlt zu haben und so die Altersvorsorge zu diversifizieren.
Wo wäre die Wohnung denn dann? Wenn sie auch in Berlin oder jedenfalls in der Nähe ist, gut, wenn nicht, weniger gut. Ihr müsstet dann immer, wenn was ist, hinfahren und das Problem lösen oder lösen lassen. Das gelingt besser und nervt weniger, wenn man in einer halben Stunde da ist, als wenn man durch halb Deutschland fahren muss wegen einer durchgebrannten Glühbirne (mal übertrieben gesprochen). Und dieses Problem wird im Alter auch nicht besser, eher schlechter.
Denkbar wäre vielleicht eher, auf einen Wertzuwachs zu hoffen und das Objekt wieder zu verkaufen, wenn der Sohn es nicht mehr braucht.
Mein Hintergrund: drei Häuser geerbt, 2 Stunden weg von mir, vor Ort nicht mehr verwurzelt.
Habe dann verkauft, weil ich den Aufwand nicht mehr treiben wollte und es den Ärger nicht wert war. Dabei hatte ich noch nicht mal Mietnomaden, sondern nur den ganz normalen Nerv: * Mieterin zweifelt Nebenkostennachzahlung an, * Mieter kann Miete nicht mehr zahlen und bleibt sie mehrere Monate schuldig * Mieterin trennt sich, Mann will aus Vertrag raus, Tochter in Vertrag rein * Ärger mit Schönheitsreparaturen bei Auszug * Nerv mit Nachbarn wegen Baum an Grundstücksgrenze Und dann noch, schon ein bisschen ungewöhnlicher: * Mieter entpuppen sich als Salafisten, die eins meiner Häuser als Moschee und Sendestation für ihre Botschaft nutzen.
Danke für deine Erfahrungsberichte. Ja, wir würden in Berlin die Wohnung kaufen, nicht so weit von uns. Mein Plan wäre, an Studierende immer ein möbliertes Zimmer plus Nutzung von Bad und Küche zu vermieten. Ohne Schönheitsreparaturklausel, dafür ist die Wohnung halt bei Einzug auch nicht super schick. Bei Wertzuwachs irgendwann wieder verkaufen ist eine Option, die ja eh offen bleibt. Aber ich würde eigentlich lieber eine regelmäßige zusätzliche Einkommensquelle aufbauen.
Zitat von alfine im Beitrag #1Der Älteste wird nächstes Jahr zum Studium ausziehen und wir überlegen, ob es sinnvoll ist, zu dem Zeitpunkt eine Wohnung zu kaufen, in der er während des Studiums wohnen kann und als WG an ein bis zwei Mitbewohner untervermietet. Und später dann weiter zu vermieten, am liebsten möbliert und zimmerweise am Studenten.
Hallo alfine, ist die Rendite durch die WG deutlich höher als wenn ihr die Wohnung nur an einen Einzelmieter vermietet? Eine WG birgt durchaus Konfliktpotential, auch zwischen den Studenten oder den Studenten und der weiteren Hausgemeinschaft. Immerhin, verzichtest du wohlweislich auf die Schönheitsreparaturklausel, aber schon der häufige Wechsel würde mich verwaltungstechnisch nerven.
Warum nicht nur eine 1-Zi-Wohnung kaufen und die später möbliert vermieten?
Die Chance klopft öfter an als man meint, aber meistens ist niemand zu Hause. (Willi Rogers)
Zitat von alfine im Beitrag #3Aber ich würde eigentlich lieber eine regelmäßige zusätzliche Einkommensquelle aufbauen.
An dieser Stelle frage ich immer gerne nach der Mietrendite. Da wäre einerseits die Bruttomietrendite, wo man die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Die Nettomietrendite berücksichtigt dann zusätzlich auch die laufenden Betriebskosten. Des weiteren sollte man noch Wertsteigerung, Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten und natürlich steuerliche Aspekte wie Abschreibung und bei euch in Berlin noch eure spezielle mieterfreundliche Gesetzgebung berücksichtigen.
Neuerdings wäre auch beim Objektzustand wie Dämmung, Heizung größere Aufmerksamkeit zu schenken, die Instandhaltungsrücklage würde ich mir genau ansehen. Deine ganze Kalkulation kann über den Haufen geworfen werden, wenn größere Sanierungen in 10, 15 Jahren zu erwarten sind. Lässt sich zwar alles steuerlich verwerten und wertet die Immobilie auf, hilft aber beim Cashflow weniger.
Ich habe mich heuer von einer ETW Baujahr 1987 getrennt. Gasheizung, Originalfenster, außer Außenanstrich keine Investitionen, im Innenbereich habe ich natürlich renoviert, weswegen sie optisch gut da stand. Mir ist die Sache unsympathisch geworden. Ich sehe künftige gesetzliche oder notwendige Renovierungen, die kommende Abgabe vom Vermieter-Anteil an den CO2-Kosten macht mir auch keine Freude, weil ich weder das Wärmegefühl, noch die Duschgewohnheiten meiner Mieter beeinflussen kann und die Energiekosten der Wohnung, bauartbedingt durch offene Galerie, immer schon teurer war. Ich habe mich aus diesen Gründen von der Wohnung getrennt, eine andere behalte ich trotz identischem Baujahr, weil die Wohnung in einer größeren Gemeinschaft eingebunden ist, was die Kosten senkt und heizungstechnisch ideal liegt (Ausrichtung nach Süden, Mittellage). Man muss also jeden Fall getrennt bewerten.
Wenn du also nun eine ETW in einem älteren Haus sehr viel günstiger als einen Neubau bekommst, dann hat das Gründe. Die Regierung möchte/muss den Wohnungsbestand energietechnisch verbessern und weil wir von jeher eine mieterfreundliche Rechtsprechung haben, bleiben die Kosten weitgehend beim Vermieter hängen, Mieterhöhungen nach oben sind gedeckelt. Auch das solltest du berücksichtigen.
Die Chance klopft öfter an als man meint, aber meistens ist niemand zu Hause. (Willi Rogers)
Ich würde niemals eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen. Wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte, dann würde ich mir viel eher Aktien von entsprechenden Unternehmen anschaffen. Damit hat man viel weniger Ärger und muß sich um viel weniger selbst kümmern (Ist mir doch z.B. wurscht, was da wann und warum für eine Heizung eingebaut werden muß, wer im Winter räumt, ob die Salafisten beim Ausziehen richtig geweisselt haben, etc.). Die Risikostreuung kann man erheblich größer machen als mit einer Einzelimmobilie, man weiß immer (börsentäglich) was der Klumpatsch wert ist. Man kann es auch in Teilen veräußern. Man muß keine Rücklagen bilden, weiß daher ziemlich einfach, wie hoch die Rendite nach allen Steuern jedes Jahr ist. Klaro, wie jetzt geschehen, kann's auch mal sein daß die Dividende gekürzt wird oder mal komplett ausfällt. Dann fehlt mal Geld für ein Jahr. Hab' ich irgendwelche komischen Mieter in meiner Bude - müssen ja nichtmal Mietnomaden sein, Prozesshansel oder sonstwie schwierige Menschen genügen - dann hab' ich Mietausfälle und noch jede Menge Ärger am Hals. Neee - hab' ich keinen Bock drauf.
Wir haben jung eine kleine Wohnung gekauft. Diese über Sondertilgung schnell abbezahlt und vermieten sie jetzt. Wir hatten noch nie Probleme mit Mietern (immer Bekannte oder Arbeitskollegen von Freunden). Aufwand ist durch eine sehr gute Hausverwaltung minimal. Sie legt die Nebenkostenabrechnung sogar so dar, dass auf einen Blick zu sehen ist, was man dem Mieter weiterbrechen kann. Von meiner Seite aus also ein klares Votum für kaufen. Allerdings muss ich sagen: Ich liebe Immobilien.
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23.12.2023 21:47
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