München ist jetzt schon eine der am dichtesten besiedelten Großstädte, ich glaub sogar, die am dichtesten besiedelte Großstadt in Deutschland. Wo da in der Innenstadt der Platz für die fehlenden 80.000 Wohnungen herkommen soll, erschließt sich mir nicht. Natürlich geht man dann eher an den Stadtrand oder widmet Gelände um wie die Bayern Kaserne, wo sonst findet man 60 Hektar Gelände in einer Stadt wie München zwischen zwei U Bahn Stationen? Kannst dich aber beruhigen, der größte Teil wird erstmal sowieso nicht gebaut, weil: zu teuer. Explodierende Baukosten und teure Zinsen. https://www.sueddeutsche.de/muenchen/mue...n-bau-1.6029703
Und Rigips Wände sind zur Abtrennung von Wohnungen nach meinem Kenntnisstand im mehrgeschossigen Wohnungsbau gar nicht erlaubt, davon abgesehen ist der Baustandard im Sozialen Wohnungsbau nunmal niedriger als im Luxussegment, wie will man das denn bei den Mieten sonst machen?
Man kann auch echt alles schlecht reden.
Heute beginnt die EM 2024. Für die Älteren unter uns: das sind ungefähr 4048 DM.
Es geht mir nicht ums schlecht reden sondern das es wieder eine halb zuende gedachte Lösung ist.
Klar kann man 80.000 Menschen nicht in die Innenstadt setzen. Aber wenn man bestehende Gesetze ändern würde, könnten viele aufstocken. Und wenn alle Hausbesitzer zwei Etagen aufstocken würde... Da kommen viele Menschen unter.
Man könnte Hochhäuser generell erlauben. Viel Wohnraums auf kleiner Grundfläche.
Aber da sperren sie sich weil es das Stadtbild zerstören würde.
Dann bleibt eben nur die Lösung der ghettos in den Stadt Randlagen.
Und egal ob arm, reich, krank oder was weiß ich. Wenn du die Leute grüppchenweise teilst und nicht zusammen leben lässt, dann gibt das Probleme.
Hasenbergl und Perlach sind die zwei bekannten Brennpunkte Münchens gewesen. Weil dort Ghetto artig gebaut wurde. Riem hat sich schon lange eingereiht in den sozialen Brennpunkt inkl. Kriminalität.
Und anstatt daraus zu lernen erschafft man zwei neue Brennpunkte
Die Innenstadt wird dadurch nur noch teurer.
Niemand erinnert dich zuverlässiger an deinen Erfolg als Neider
Man bräuchte in Städten wo Universitäten und Studenten sind auch ein spezielles Mietrecht für Studenten.
Momentan ist der durchschnittliche Preis für ein WG Zimmer 750 euro.
Wartelisten für Studentenheime sind sehr lang und nicht wenige Studenten bekommen eine Zusage wenn sie im letzten Semester sind.
Mit den leerstehenden Bürogebäuden würde ich es wie bei Privatimmobilien handhaben.
Darf nicht leer stehen sonst Strafe. Und auch eine Änderung hier. Es darf keine reinen Gewerbeimmobilien mehr geben. Es muss auch immer eine Möglichkeit geben, diese als Wohnraum umzufunktionieren.
Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, das es ein echter Kampf war, die Genehmigung dafür zu erhalten.
Davor rein Gewerbe. Wollte eine Mischimmobilie daraus machen inkl. Benötigten Umbau. Zentraler geht's nicht in München (Altstadt)
Bis das durch war, hatte ich mindestens 30 graue Haare mehr.
Ein Zeichen für mich, das die Stadt gar kein großes Interesse hat im Zentrum mehr Wohnraums zu schaffen.
Niemand erinnert dich zuverlässiger an deinen Erfolg als Neider
Zitat von Lufti 2.0 im Beitrag #1727Man könnte Hochhäuser generell erlauben. Viel Wohnraums auf kleiner Grundfläche.
Aber da sperren sie sich weil es das Stadtbild zerstören würde.
Dann bleibt eben nur die Lösung der ghettos in den Stadt Randlagen.
Weshalb glaubst Du, daß es einen Unterschied machen würde, Daß die Wohnburgen zukünftig innerhalb der Stadt hochgezogen werden? Den Unterschied macht nunmal der Preis - ist die Miete hoch - Gentrifizierung. Ist sie niedrig - Sozialer Brennpunkt.
In Manhattan z.B. gibt es ganze „Skyscraper“, die keinesfalls Brennpunkte sind - sondern Mieten in astronomischer Höhe produzieren, so 180$ pro m2.
Ich bin nicht „im Spektrum“. Aber mein EQ ist tatsächlich etwas niedrig.
Das Strang-Thema gibt es natürlich nicht nur in Deutschland - von Italien ist ja schon lange bekannt, daß die "Kinder" oft noch bis 30 zu Hause wohnen, weil sie sich keine Wohnung leisten können.
Jetzt am Wochenende bin ich zufällig über einen Artikel (mit Video) zur Wohnungskrise in Irland gestolpert. Einige Ideen, die hier schon mehrfach gebracht wurden (private Investitionen, weniger Rechte für Mieter) scheinen zumindest dort auch nicht geholfen zu haben...
Es wäre schon viel geholfen, wenn jeder einfach "nur" seine Arbeit machen würde, aber die wirklich großartigen Dinge auf dieser Welt geschehen nur, weil jemand mehr tut, als er muss.
Beinah hätte ich es vergessen, die Stadt bzw. das Land Berlin hat dem größten privaten Immobilienkonzern Deutschlands, Vonovia, 4.495 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Bezirk Lichtenberg abgekauft.
Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner (CDU) sagte, dass es dem Senat um mehr Wohnungsneubau, bezahlbare Mieten und weniger Druck auf dem Wohnungsmarkt gehe. "Mit dem Erwerb der rund 4.500 Wohnungen sind wir diesen Zielen einen großen Schritt nähergekommen." Der Kauf sei daher eine "gute Nachricht". Ausdrücklich bedankte sich Wegner beim Konzern Vonovia, der die Wohnungen zum Verkauf angeboten hat.
Tja, ob Vonovia die Wohnungen zum Kauf angeboten hat, weil sie so lukrativ waren? 🤔 Bestimmt. Immerhin wurde jetzt Wohraum für 4.500 Familien, Paare und Alleinstehende geschaffen. Ach nee, doch nicht 😃. Viel Geld ausgegeben, Kredite aufgenommen aber keinen neuen Wohnraum geschaffen.
Heute beginnt die EM 2024. Für die Älteren unter uns: das sind ungefähr 4048 DM.
dadurch ist genau keine neue Wohnung geschaffen worden. Vonovia hat vermutlich Bruchbuden verkauft, deren Instandhaltung eklatant teuer ist. Macht für mich wenig Sinn.
Auch in Dresden wurde schon im Herbst auf die selbe Art und Weise viel "neuer Wohnraum" (1213 Wohnungen) geschaffen: https://www.vonovia.de/meine-stadt/vor-o...e-stadt-dresden Läuft! ( Ok, vielleicht besser für Vonovia-Aktionäre als für Leute, die in der Großstadt eine Mietwohnung brauchen). Und ich freß' einen Besen, wenn das schon alle Verkäufe von Wohnungen an Städte/Gemeinden gewesen sein sollten, wodurch keine einzige neue Wohnung der angestreben 700.000 entstanden ist.
Wenn die Stadt Wohnungen verkauft, ist das Geschrei auch groß.
Und wenn sie das rückgängig macht, und wieder einen Bestand aufkauft, auch.
Sicher wäre besser gewesen, es wäre von den Gemeinden nicht verkauft worden. Und das kaufen alleine schafft auch keine Wohnung (genauso wie verkaufen per se keine verschwinden lässt).
Aber es erweitert schon die Möglichkeiten von Wohnungspolitik, wenn der Stadt (ggf. über eine städtische Wohnungsbaugesellschaft) Wohnungen gehören.
Zitat von BBlueVelvet im Beitrag #1736Die Möglichkeiten der Wohnungspolitik wären auch erweitert worden, hätte man für das Geld neuen Wohnraum geschaffen. Das Geld dafür fehlt jetzt aber.
Möglicherweise hätte man für das nun ausgegebene Geld deutlich weniger neue Wohnungen bauen können. Um Politik zu betreiben, benötigt man jedoch eine Mindestquote an städtischem Wohnraum. Gemeinsam mit dem Flächenargument kann ich dieses Vorgehen schon nachvollziehen.
- "Wenn du einen Menschen glücklich machen willst, dann füge nichts zu seinem Reichtum hinzu, sondern nimm ihm einige von seinen Wünschen." - Epikur von Samos
Der Chef der Wohnungsbaugesellschaft Howoge erklärt am 8.5. in Der Zeit, dass die erworbenen Wohnungen räumlich sehr günstig an den eigenen Immobilien lägen und sich somit große Synergieeffekte bei deren Bewirtschaftung ergäben. Darüber hinaus sei die Neubaustrategie dadurch nicht gehemmt, zumal auch 40 Hektar Ausgleichsfläche und Bauland (7 Hektar von den 40 mit Potenzial von rund 10.000 Wohnungen) ebenfalls erworben worden seien. Mit dem Neubau solle ab 2026 auf dem erworbenen Bauland begonnen werden.
- "Wenn du einen Menschen glücklich machen willst, dann füge nichts zu seinem Reichtum hinzu, sondern nimm ihm einige von seinen Wünschen." - Epikur von Samos
Ich möchte nochmal darauf zurückkommen, was die Politik machen könnte, um dazu beizutragen, dass bestehender Wohnraum nicht unnötig verteuert wird. In der Süddeutschen Zeitung war ein Artikel über das Thema vermieten in München und ob die Vermieter Miethaie sind. Ich weiß, einige hier öde das an, wenn über das Thema Mieten in München gesprochen wird, aber München ist nun mal eine Stadt der Mieter. Steht auch im Artikel. Ich habe für euch einen Geschenk Link erstellt, damit ihr diesen Artikel auch ohne eigenes SZ plus Abo lesen könnt. https://www.sueddeutsche.de/projekte/ges...52-3ae31748ac7b
Daraus: München ist eine Stadt der Mieter, 75 Prozent der Bewohner leben in vier Wänden, die ihnen nicht gehören. Deren Besitzer sind aber in den wenigsten Fällen Immobilienfirmen, städtische Eigentümer oder Genossenschaften: Fast 80 Prozent der Wohngebäude gehören Privatpersonen oder einer Eigentümergemeinschaft. Das heißt, ein Großteil der Münchner Mieterinnen und Mieter hat es beim Wohnen nicht mit einem gesichtslosen Unternehmen zu tun.
Konkret geht’s mir aber darum, wie derzeit die Erbschaftssteuer berechnet wird und wozu das führt:
… Doch die Erbschaftsteuer für Immobilien orientiert sich nicht an den Mieten, sondern am Bodenrichtwert – und der ist in Bayern besonders hoch. Gegen diese regionale Ungleichbehandlung klagt Bayerns Regierung vor dem Bundesverfassungsgericht. In München sind Erben von Mietshäusern mitunter zum Veräußern gezwungen, um die Steuer in Millionenhöhe begleichen zu können.
Denn der Bodenrichtwert orientiert sich daran, was bei einem Verkauf in dieser Lage erzielt werden könnte – auch wenn dieser gar nicht geplant ist. …
Trotzdem machte er sich durchaus Sorgen, als er sich gemeinsam mit seiner Schwester entschied, ihr Zuhause nicht zu verkaufen: „Solche Summen bin ich nicht gewohnt.“ Nach dem Erbe mussten sie eine Million Euro Steuern bezahlen. Der Kredit dafür läuft bis 2048, dann ist Donhärl älter als 80 Jahre.
Errechnet wurde die Höhe der Steuer an dem, was bei einem Verkauf möglich wäre. „Dass statt eines Hauses mit denkmalgeschützter Fassade kein Hochhaus draufgestellt werden kann, berücksichtigt das Finanzamt nicht“, kritisiert Donhärl.
Das bleibt nicht ohne Folgen für ihre Mieter, die jahrzehntelang zu moderaten Beträgen von sechs bis sieben Euro pro Quadratmeter hier wohnten – auch weil Donhärls Mutter in den 1980er-Jahren kaum Erbschaftsteuer hatte zahlen müssen. Nun waren die Geschwister gezwungen, die Preise schon zweimal um 15 Prozent anzuheben, auch um fällige Sanierungen in dem alten Haus leisten zu können. …
Ihr seht an den Auslassungszeichen, dass ich einiges ausgelassen habe, wollte nicht den halben Artikel zitieren. Lohnt sich aber meiner Meinung nach, den ganzen Artikel zu lesen, um zu verstehen, dass die derzeitige Handhabung der Erbschaftssteuer den Mietmarkt in teuren Gegenden Deutschlands zusätzlich anheizt.
Heute beginnt die EM 2024. Für die Älteren unter uns: das sind ungefähr 4048 DM.
Zitat von Lufti 2.0 im Beitrag #1742Einige haben verkauft, andere mussten die Mieten hochschrauben.
Beides war für die Mieter nachteilig.
Ich kenne die Zahlen von einem solchen Mehrfamilienhaus in München. Renditetechnisch ist das Objekt zum Grausen. Jahrzehnte unter Marktpreis vermietet, den Rückstand aufzuholen ist wegen der Mietpreisbremse fast nicht möglich. Als die Immopreise noch vor wenigen Jahren irrwitzig hoch war, habe ich den Erben dringend angeraten, das Objekt zu verkaufen und das Geld lieber in Wertpapiere zu stecken. Tja, sie wollten nicht. Jetzt ist das Objekt im hohen 6-stelligen Bereich weniger wert, wenn nicht sogar 7-stellig gesunken.
Die Erben stecken den Kopf in den Sand, können auf Nachfrage keine exakte Mietrendite nennen und kann nur den Kopf schütteln. Natürlich ist es suboptimal jetzt zu verkaufen, erschwerend kommt dazu, dass ein Mietzinshaus, dessen Mieteinnahmen unterdurchschnittlich sind, Abschläge auf den Verkaufspreis hinnehmen müssen, weil ein neuer Investor ebenfalls die Mieten nicht beliebig hochschrauben kann. Heißt Underrent und der Abschlag kostet richtig Geld, zusätzlich zum ungünstigen Immomarkt.
Mittlerweile tue ich mir deutlich schwerer einen Ratschlag zu geben, aber in tendiere immer noch zu "weg damit", falls mich einer fragen würde. Der Ruhestand der Erben rückt näher, das Haus muss energetisch saniert werden, die Vermietung ist zeitintensiv und nichts was man noch mit 80 machen will. Wenn es ganz blöd läuft, verstirbt ein Erbe früher und dann wird mit dessen Kindern eine neue Erbschaftssteuerlawine in Gang gesetzt.
Viele Kinder von Boomer-Eltern haben darauf gar keine Lust. Sich in den Clinch mit den Mietern zu begeben, dazu haben die gar keinen Bock, viele sind die Bequemlichkeiten und Renditen ihres ETF-Depots gewohnt. Wie es in der SZ so schön hieß
ZitatSeitdem könnten Erben die Immobilien nicht halten und verkauften an Investoren – und das in einer Zeit des Wechsels, „in der die Babyboomer ihren Besitz weitergeben. Vielen Politikern ist das Ausmaß des Problems noch nicht bewusst“
Die Chance klopft öfter an als man meint, aber meistens ist niemand zu Hause. (Willi Rogers)
In einem grundsätzlichen Nachlass von Erbschaftssteuern auf Zinsimmobilien sehe ich kein Instrument, irgendwas an der Wohnungsknappheit zu ändern. Denn unter dem Gesichtspunkt Wohnungsknappheit ist es schlicht egal, wem bestehende Mietwohnungen gehören.
Rein marktlogisch betrachtet verschärfen Privatvermieter:innen die Wohnungsknappheit mit etwaig sehr günstigen Mieten sogar, weil das Gesamtmietpreisniveau dadurch gedrückt wird. Dadurch werden Investitionen in Wohnungsneubau weniger lukrativ.
Die Besteuerung nach Bodenrichtwert scheint allerdings in manchen Punkten unsinnig geregelt zu sein. Wenn beispielsweise ein Objekt wegen Denkmalsschutz nicht abgerissen werden darf, dann darf auch nicht der (höhere) mögliche Verkaufspreis zugrundegelegt werden, der sich nur bei eben diesen Abriss und Neubau ergibt. Zudem wären andere Regelungen oder Haltefristen denkbar, wie sie auch beim Vererben von Unternehmen gelten. Oder zinsgünstige Stundungen, um hohe Erbschaftsteuerzahlungen "abstottern" zu können.
Andererseits: Dass Zinsimmobilien besteuert werden, obwohl keine Verkausabsicht besteht, ist m.E. auch richtig so. Oder sollte auch gelten: "Ich habe gar nicht die Absicht, diese 100 Goldbarren oder dieses Wertpapierdepot zu verkaufen. Warum also soll ich auf den Wert Erbschaftssteuern zahlen?" (Keine Antwort erwartet - mir ist bekannt, dass diejenigen, die große Erbschaften erwarten oder zu geben haben, grundsätzlich gegen Erbschaftssteuern sind.)
Zudem besteht beim Verkauf die Möglichkeit, dass die derzeitigen Mieter:innen der Wohnungen diese selbst kaufen - statt irgendwelcher Immobilienfirmen. Die wären dann raus aus dem Mietmarkt. Es besteht auch die Möglichkeit, dass andere Privatleute einzelne Wohnungen oder ganze Häuser kaufen. Investoren sind ja nicht zwangsläufig "gesichtslose Großunternehmen". Das können natürlich nur die, die es eben können. Aber das ist ja nun immer so. Das war auch schon so, als die jetzt verstorbenen oder bald versterbenden Eigentümer die Immobilie gekauft haben.
Ich nehm jetzt nur mal exemplarisch das hier raus:
Zitat von Nicolo im Beitrag #1744 … Dass Zinsimmobilien besteuert werden, obwohl keine Verkausabsicht besteht, ist m.E. auch richtig so. Oder sollte auch gelten: "Ich habe gar nicht die Absicht, diese 100 Goldbarren oder dieses Wertpapierdepot zu verkaufen. Warum also soll ich auf den Wert Erbschaftssteuern zahlen?" (Keine Antwort erwartet - mir ist bekannt, dass diejenigen, die große Erbschaften erwarten oder zu geben haben, grundsätzlich gegen Erbschaftssteuern sind.)
Wäre schön gewesen, wenn du den Artikel gelesen hättest oder meine Zitate daraus. Niemand hat darin was gegen Erbschaftssteuern auf Immobilien, nur etwas gegen die Art der Berechnung. Die nach dem Bodenrichtwert ist ungerecht, würde sie nach der Höhe der Mieteinnahmen berechnet, müsste man keinen Kredit für die Erbschaftssteuern aufnehmen, der sich zwangsläufig auch in einer Mieterhöhung für die Mieter niederschlägt. Und der läuft, bis der Kreeditnehmer und Erbe über 80 ist, bald stirbt und dann erneut Erbschaftssteuer fällig ist, für die sich der Erbe verschulden müsste, bis er 80 ist - to be continued. Wegen dieser Ungleichbehandlung klagt Bayerns Regierung vor dem Bundesverfassungsgericht und wir werden sehen, was rauskommt.
Heute beginnt die EM 2024. Für die Älteren unter uns: das sind ungefähr 4048 DM.
Ich habe mir lediglich erlaubt, dieses aus dem von Dir Zitierten weiterzudenken:
Zitat von BBlueVelvet im Beitrag #1741 ... ... Denn der Bodenrichtwert orientiert sich daran, was bei einem Verkauf in dieser Lage erzielt werden könnte – auch wenn dieser gar nicht geplant ist. ... ...
Der Satz ergibt für mich nur dann Sinn, wenn jemand etwas dagegen hat, auf den Wert einer Zinsimmobilie Erbschaftssteuern zu zahlen, weil ja keine Verkaufsabsicht besteht.
Fragt sich halt, wie der Wert ermittelt wird
(Und wer 1 Mio Erbschaftssteuern zu bezahlen hat, hat als direkt Verwandter über die Freibeträge und Ausnahmen hinaus Vermögenswerte von mehr als 5 Millionen geerbt. Ich sehe da ein gut lösbares Problem.)
Aber mit Wohnungsnot hat das Ganze m.E. wenig bis nichts zu tun.
Da steht lediglich Kritik daran, als Basis einen Bodenrichtwert am potentiellen Verkaufserlös festzumachen. Den es oft garnicht gibt, weil er sich nur bei „Verkauf zum Abriß“ so realisieren würde.
Da steht nicht, daß es keine Erbschaftssteuer auf eine solche Immobilie geben sollte. Sondern es sollte keine aufgrund einer nicht gerechtfertigten Schätzung einer potentiellen Möglichkeit sein!
Denkbar wäre hier tatsächlich „bei Nichtverkauf binnen x Jahren Berechnung der Erbschaftssteuer basierend auf den realen Mieten im Haus, Und bei Verkauf innerhalb dieser x Jahre Nachberechnung aufgrund des tatsächlichen Verkauferlöses“.
Ich bin nicht „im Spektrum“. Aber mein EQ ist tatsächlich etwas niedrig.
Ich habe letztes und dieses Jahr ungeplant zugeschlagen als Kapitalanlage weil der Preis einfach fantastisch war.
Richtige Schnäppchen (für München) gemacht.
Aber ganz freiwillig waren die Verkäufe der ehemaligen Besitzer nicht.
Die einen hatten ein schönes aber altes EFH. Kleine Rente und fürchteten die zukünftigen Reparaturen/Sanierungen. Die Handwerker Preise haben es mittlerweile in sich (100 euro die Stunde fast normal).
Die anderen haben sich bei den Zinsen verspekuliert und konnten nach der 10 Jahren Zinsbindung den neuen Zinssatz nicht mehr stemmen. Nicht nur das sie gezwungen waren zu verkaufen, sie fanden auch keinen Käufer für ihren Wunschpreis der vor 3 Jahren noch locker erzielt worden wäre. Sie mussten 40% unter Wunschpreis verkaufen.
Niemand erinnert dich zuverlässiger an deinen Erfolg als Neider
Zitat von Nicolo im Beitrag #1746 … (Und wer 1 Mio Erbschaftssteuern zu bezahlen hat, hat als direkt Verwandter über die Freibeträge und Ausnahmen hinaus Vermögenswerte von mehr als 5 Millionen geerbt. Ich sehe da ein gut lösbares Problem.)
Du hast es anscheinend wirklich nicht gelesen, schade. Der Vermögenswert ist das Haus, das seit 100 Jahren in der Familie ist. Natürlich hätten er und seine Schwester die Erbschaftssteuer bezahlen können, dann hätten sie aber das Haus verkaufen müssen. Natürlich entsprechend teuer, was wiederum … Ach, ich gebs auf.
Zitat Aber mit Wohnungsnot hat das Ganze m.E. wenig bis nichts zu tun.
Hab ich auch nicht behauptet. Ich habe geschrieben, warum ich den Link eingestellt habe.
Heute beginnt die EM 2024. Für die Älteren unter uns: das sind ungefähr 4048 DM.